Rapporti di vicinato, immissioni e rumori molesti

L'art. 844 cod. civ. stabilisce che il proprietario puo' impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dalla proprietà del vicino, se queste superano la normale tollerabilita'.

La norma (nata per tiutelare la proprietà fondiaria) trova applicazione anche nei rapporti tra comproprietari di un edificio in condominio, ed è diretta ad equilibrare i rapporti tra il proprietario che produce le immissioni (per ragioni legate all'esercizio di un'attività economica o al semplice godimento della sua proprietà) ed il proprietario confinante che subisce passivamente tali immissioni.

E' importante notare che la valutazione circa la tollerabilità delle immissioni è legata anche alla condizione dei luoghi: a ciò deriva che non è possibile indicare con assoluta precisione una soglia oltre la quale l'immissione è da considerarsi illecita, ma la relativa valutazione è demandata al giudice che dovrà valutare caso per caso, tenedo conto delle caratteristiche di ogni specifica situazione.
Inoltre la norma prevede espressamente che le ragioni dei proprietari siano contemperate con quelle della produzione industriale (e in generale delle attività economiche), il che può comportare che il giudice autorizzi la prosecuzione delle attività industriali dietro pagamento di un indennizzo ai proprietari limitrofi.

Per quanto riguarda le attività commerciali, occorre sottolineare che il rispetto delle norme regolamentari limitatrici delle attività rumorose non esclude che le immissioni risultino di fatto intollerabili ai sensi dell'art. 844 c.c.

La norma citata ha carattere dispositivo, per cui nulla vieta che i proprietari adottino (ad es. nel regolamento condominiale) norme diverse aventi maggior rigore: in tal caso la valutazione circa l'intollerabilità delle immissioni sarà effettuata alla luce dei criteri stabiliti nel regolamento condominiale.

Si può invece discutere della legittimità di una norma regolamentare più "permissiva" circa la valutazione della soglia relativa alla normale tollerabilità, in quanto la propagazione di immissioni superiori alla soglia dell'art. 844 c.c (benché consentita dal regolamento) può comportare anche una compromissione del diritto alla salute, che è un bene costituzionalmente garantito di rango superiore rispetto a quello del libero godimeno della proprietà.

Se il regolamento vieta l'esercizio di attivita' rumorose, indipendentemente dai limiti di tollerabilita' delle immissioni, esse devono essere considerate illecite, a prescindere dall'indagine sulla loro tollerabilita' (Cass., 14 novembre 1978, n. 5241); (per il caso dell'abbaiare continuo di cani e del suono di una batteria in presenza di un regolamento che vietava di produrre «rumori di qualsiasi natura» vedi sent. Tribunale Milano, 28 maggio 1990.
Occorre però sottolineare che un tale divieto (consistendo di fatto in una radicale limitazione del diritto di proprietà) può essere disposto esclusivamente con regolamento condominiale di natura contrattuale o con deliberazione adottata all'unanimità.

L'azione prevista dall'art. 844 c.c. può essere iniziata anche dal conduttore dell'immobile locato, e nei confronti tanto del proprietario quanto dell'inquilino responsabile delle immissioni.

Bisogna evidenziare che, poiché all'amministratore non compete la tutela del diritto alla salute dei singoli condomini, lo stesso non è legittimato a richiedere all'Autorità Giudiziaria i provvedimenti previsti dall'art. 844 c.c., spettando tale facoltà unicamente ai soggetti che si assumono danneggiati dall'intollerabilità delle immissioni. Salvo che le immissioni intollerabili provenienti da un edificio attiguo non danneggino tutti i proprietari dello stabile condominiale, che in questo caso potrebbero autorizzare l'amministratore ad agire per la tutela della proprietà comune.
L'amministratore è invece legittimato passivamente in caso di domanda proposta contro il condominio (ad es. da un condomino che lamenti l'intollerabilità delle immissioni provenienti dall'impianto termico comune).

L'azione giudiziaria può essere diretta ad ottenere la cessazione delle immissioni (cd. inibitoria) ed il risarcimento del danno subito.

E' importante sottolineare che le azioni giudiziarie da intraprendere possono essere differenti, a seconda del tempo trascorso dall'inizio della turbativa, e pertanto richiedono un'attenta valutazione tecnico-legale.

Si segnala la pubblicazione della legge 26 ottobre 1995, n. 447 (cd. legge quadro sull'inquinamento acustico).

Giurisprudenza:

Cass. civ., sez. II, 26-11-1999, n. 13196
Anche nell'ambito di un condominio si rendono configurabili e tutelabili l'esistenza e l'esercizio di una servitù di veduta a favore della singola porzione di proprietà esclusiva ed a carico di un'altra.

Cass. civ., sez. II, 23-01-1982, n. 448
La protezione della proprietà da immissioni dannose è concessa dagli artt. 949 e 844 cod. civ. anche nei rapporti tra condomini di uno stesso edificio quando uno di essi, nel godimento della cosa propria o comune, dia luogo ad immissioni moleste e dannose nella proprietà di altro condomino, facendo sorgere in colui che subisce l'immissione dannosa, il diritto al risarcimento del danno e ad una declaratoria giudiziale che sanzioni l'illegittimità delle immissioni.

 ( da www.studiogiurico.it )