Amministratore condominiale revocato, crediti per anticipazioni e restituzione dei documenti: le due cose non sono connesse
Una recente sentenza del tribunale di Bari, la n. 1334 dello scorso 18 aprile, riporta al centro dell’attenzione il sempre attuale tema delle problematiche connesse alla revoca dell’amministratore di condominio. Si tratta di due questioni che creano reciproche tensioni: la restituzione della documentazione condominiale e il recupero delle somme anticipate dall’amministratore revocato nel corso della sua gestione.
Il tribunale del capoluogo pugliese, nel delineare i limiti della legittimità delle rispettive pretese, ribadisce un importante principio più volte esplicitato dalla Cassazione. In tal senso si legge in sentenza che “l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini. delle disposizioni sul mandato. Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (così Cass., sez. 11. 16.8.2000, n. 10815), precisandosi, peraltro, che l'amministratore non può trattenere i documenti concernenti la gestione finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio avvalendosi del principio inadimplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (in tal senso Cass., sez. 11, 3.12.1999, n. 13504)” (Trib. Bari 18 aprile 2011 n. 1334).
Detto più semplicemente: se l’amministratore vanta dei crediti, egli in attesa della loro soddisfazione non può trattenere la documentazione e le cose utili alla gestione del condominio. Il trattenimento della documentazione pone, in ogni caso, in capo all’ex mandatario la responsabilità per“tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione (cfr. Trib. Roma, sez. V, 25.1.2007, n. 10818).” (Trib. ult. cit.).
Quanto al recupero del credito, il giudice barese ribadisce quanto più volte affermato dalla Cassazione sul tema: è compito dell’amministratore dimissionato dare dimostrazione di aver effettuato delle anticipazioni in favore del condominio. Tale compito è indubbiamente facilitato nel caso di approvazione del rendiconto che espliciti questa circostanza. La succitata approvazione, infatti, salvi i casi di annullamento della delibera, rende il credito vantato nei confronti del condominio certo, liquido ed esigibile e di conseguenza superflua ogni ulteriore dimostrazione degli esborsi effettuati.